Επιμελείται ο
Μίσθωση ακινήτου αστική. Τύπος. Άτυπη ακόμα κι αν καταρτισθεί εγγράφως και συμφωνηθεί μόνο έγγραφη τροποποίηση λόγω δυνατότητα μεταγενέστερης τροποποιητικής προφορικής συμφωνίας. «Εγγύηση». Αποτελεί βοηθητική ενοχή ενισχυτική κύριας, συνήθως ως εγγυοδοσία με προκαταβολή μελλοντικού χρέους, ενδεχομένως ως αρραβώνας ή ποινική ρήτρα. Αγωγή κατάπτωσης της «εγγύησης». Στοιχείο του ορισμένου η αιτία της «εγγύησης». Αποζημίωση λόγω φθορών του αποδοθέντος μισθίου. Στοιχεία του ορισμένου καθ’ έκαστον οι βλάβες κατ’ είδος & έκταση, οι απαιτούμενες ενέργειες & αξία τους και η αξία εκάστου των υλικών.
Επιδόσεις. Πολιτική δικονομία. Επίδοση σε κατοικία. Ακυρότητα. Προσβολή της έκθεσης επίδοσης προϋποθέτει δικονομική βλάβη, που απουσιάζει όταν ο προς ον η επίδοση παρίσταται κανονικά και καταθέτει προτάσεις επί της ουσίας της υπόθεσης.
Εκκρεμοδικία. Πολιτική δικονομία. Προϋποθέτει κάταθεση κι επίδοση της αγωγής.
Απόδειξη. Πολιτική δικονομία. Μη πληρούντα τους όρους του νόμου αποδεικτικά μέσα. Υπόκεινται μετά το Ν. 4335/2015 στους περιορισμούς εμμάρτυρης απόδειξης και στις ειδικές διαδικασίες. Διαχρονικό δίκαιο. Κύρος των αποδεικτικών μέσων βάσει του χρόνου κατάρτισης της σύμβασης. Ένορκες βεβαιώσεις. Για τη λήψη τους ενώπιον ειρηνοδίκη προαπαιτείται αίτηση υπογεγραμμένη από δικηγόρο & παράσταση δικηγόρου κατά τη λήψη τους., άλλως ανυπόστατες & μη λαμβανόμενες υπόψη ούτε ως δικαστικά τεκμήρια.
Δικηγόροι. Προκαταβολή εισφορών, κρατήσεων κλπ. Αποτελεί προϋπόθεση παραδεκτού της διαδικαστικής πράξης. Βλ. κατά την απόφαση άρθρο μας «Οι ένορκες βεβαιώσεις στα πολιτικά δικαστήρια μετά το Ν. 4335/2015 – Γ΄ μέρος»
Για το κείμενο σε πλάγια γράμματα βλ. παρατηρήσεις στο τέλος.
Ορισμένα ορθογραφικά λάθη έχουν διορθωθεί.
Διατάξεις: ΑΚ 159, 164, 165, 361, 416, 592, 594, 599 – ΚΠολΔ 159, 160, 221, 340, 422, 424 – ΕισΝΚΠολΔ 20 – άρθ. 61 Ν. 4194/2013
Δικαστής: Απόστολος Μαλακωνάκης
Δικηγόροι: Άννα Βελεγράκη – Αναστάσιος Γαλάνης
Το χρηματικό ποσό που δίνεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης και αποκαλείται στις συναλλαγές «εγγύηση» (στην πραγματικότητα εγγυοδοσία) διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων, κατά τη διάταξη του άρθ. 361 ΑΚ, είναι δε δυνατό να δοθεί για εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη ζημίας από μη εκπλήρωση της σύμβασης κ.λπ.), είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθ. 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογισθεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας. Η ως άνω εγγυοδοσία αποσκοπεί στην εξασφάλιση του εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση της σύμβασης από μέρους του μισθωτή, από τη λήξη δε της μίσθωσης πρέπει να επιστραφεί στον μισθωτή, εάν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημιές από τις φθορές στο μίσθιο πέρα από τη συνήθη χρήση εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, άλλως το ποσό της εγγυοδοσίας καταλογίζεται στις τυχόν ανεξόφλητες οφειλές του μισθωτή έστω και από μισθώματα. Από το συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθρων 404, 405, 407 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση που στη σύμβαση μίσθωσης το διδόμενο ποσό χρηματικής εγγύησης, για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης, έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί για κάθε περίπτωση παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή, έναντι της οποίας δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό το χρηματικό ποσό στο οποίο ανάγεται η ποινική ρήτρα. Τέλος, ο μισθωτής που επιδιώκει την επιστροφή της «εγγύησης» υποχρεούται να εκθέτει στην αγωγή ή την ένσταση το λόγο για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε, και την αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής, διαφορετικά η αγωγή ή η ένσταση είναι αόριστη (ΕφΠειρ 624/2014, ΕφΠειρ 182/2014, ΕφΛαρ 174/2014, ΕφΑθ 2428/2012, ΜΠρΡοδ 58/2005, δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενάγων μισθωτής εκθέτει στην κρινόμενη αγωγή του ότι δυνάμει του από 01-12-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού, μίσθωσε από τον εναγόμενο, το λεπτομερώς περιγραφόμενο στην αγωγή, διαμέρισμα, που βρίσκεται στα Χανιά, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατοικία, αντί μηνιαίου μισθώματος, ύψους 450,00 ευρώ. Ότι με την υπογραφή του ανωτέρω συμφωνητικού κατέβαλε στον εναγόμενο-εκμισθωτή το ποσό των 450,00 ευρώ, ως «εγγύηση» για την τήρηση των όρων της σύμβασης. Ότι, με τον όρο 4 του οικείου μισθωτηρίου συμφωνητικού, ορίστηκε, ότι το ποσό τούτο θα του επιστραφεί άτοκα με την παράδοση του μισθίου και την εκκαθάριση των εκκρεμοτήτων. Ότι η εν λόγω σύμβαση μίσθωσης μετά τη συμβατική λήξη της, στις 30-11-2015, μετατράπηκε σε αορίστου χρόνου, ώσπου καταγγέλθηκε προφορικά από τον ενάγοντα-μισθωτή την 01-02-2016, όταν το μηνιαίο μίσθωμα είχε διαμορφωθεί στο ποσό των 440,00 ευρώ, και η λύση της επήλθε την 31-03-2016, ημερομηνία κατά την οποία ο ενάγων παρέδωσε το μίσθιο στον εναγόμενο. Ότι ο εναγόμενος αν και παρέλαβε το μίσθιο, εντούτοις αρνείται, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις του ενάγοντος,να του αποδώσει το ως άνω ποσό της «εγγύησης», ισχυριζόμενος ότι το παρακρατεί για την αποκατάσταση φθοράς (ραγισμένου υαλοπίνακα) που προκλήθηκε στο μίσθιο με υπαιτιότητα του ενάγοντος. Με βάση το ιστορικό αυτό ζητεί να υποχρεωθεί ο εναγόμενος, με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή, να του καταβάλλει το ποσό των 450,00 ευρώ, νομιμοτόκως από την 31-03-2016 (ημερομηνία λήξης της μίσθωσης και απόδοσης της χρήσης του μισθίου στον εκμισθωτή) μέχρις εξοφλήσεως και να καταδικασθεί ο εναγόμενος στα δικαστικά του έξοδα.
Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα η υπό κρίση αγωγή παραδεκτώς εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, το οποίο είναι καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμόδιο (άρθρα 14§1 εδ. β΄ και 29§1 του ΚΠολΔ), κατά την ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 614 και επ. του ΚΠολΔ, όπως αυτά ισχύουν μετά την τροποποίησή τους με το Ν. 4335/2015 για τις κατατιθέμενες από την 1.1.2016 αγωγές, και είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 574 επ., 361, 340, 341, 345 και 346 του ΑΚ,176, 907 και 908 του ΚΠολΔ. Πρέπει επομένως να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν, δεδομένου ότι καταβλήθηκε το νόμιμο τέλος δικαστικού ενσήμου με τα ανάλογα ποσοστά υπέρ τρίτων (βλ. το με αριθμό *** Σειρά Θ΄/***.***.2017 διπλότυπο είσπραξης τύπου Α της Δ.Ο.Υ. Χανίων).
Κατά τη διάταξη του άρθρου 221 του ΚΠολΔ, αφετήριο χρονικό σημείο της έναρξης της εκκρεμοδικίας είναι εκείνο της κατάθεσης της αγωγής, υπό τον όρο όμως ότι έχει συντελεσθεί η άσκηση αυτής, δηλαδή, κατ’ άρθρο 215 του ίδιου Κώδικα, και με την επίδοσή της στον εναγόμενο (ΑΠ 14/1986, ΕλλΔνη 27.304, ΑΠ 31/1985 ΝοΒ 133.1418) και, συνεπώς, μόνη η κατάθεση της αγωγής δεν θεμελιώνει εκκρεμοδικία, αλλά θα πρέπει να επακολουθήσει επίδοση αυτής, οπότε ανατρέχει (η εκκρεμοδικία) στον χρόνο της κατάθεσής της (ΕφΘεσ 63/2010 ΕΠολΔ 2011.68, ΕφΑθ 3470/1996 ΕλλΔνη 1997.1588).
Ο εναγόμενος καταρχήν εξέθεσε ότι εκκρεμεί ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 221/7-12-2016 αγωγή του με εναγόμενο τον νυν ενάγοντα, η οποία είχε προσδιορισθεί για να συνεκδικασθεί με την κρινόμενη αγωγή κατά τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, πλην όμως, λόγω παράλειψης επίδοσής της στον αντίδικο (νυν ενάγοντα), η συζήτηση αυτής αναβλήθηκε για την δικάσιμο της 12-5-2017. Κατόπιν τούτου, προβάλλει το αίτημα – με μη οριστική απόφαση που θα εκδοθεί από το παρόν Δικαστήριο – να αναβληθεί η συζήτηση και της κρινομένης αγωγής για την ως άνω δικάσιμο της 12-5-2017, προκειμένου αυτή να συνεκδικασθεί με την προαναφερόμενη δική του αγωγή και έτσι να αποφευχθεί ο κίνδυνος έκδοσης αντιφατικών αποφάσεων. Πλην όμως, το γεγονός ότι η ως άνω με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 221/7-12-2016 αγωγή, καθ’ ομολογίαν του ίδιου του εναγομένου, δεν έχει ακόμα επιδοθεί στο νυν ενάγοντα, έχει ως συνέπεια, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη, να μην υφίσταται εκκρεμοδικία αυτής, με επακόλουθο αποτέλεσμα να μην συντρέχει η βασικότερη προϋπόθεση για την συνεκδίκαση που είναι η εκκρεμοδικία ενώπιον του ίδιου δικαστηρίου των συνεκδικαζόμενων υποθέσεων (άρθρο 246 ΚΠολΔ). Το γεγονός δε ότι ο εναγόμενος της υπ’ αριθμ. 221/2016 αγωγής (νυν ενάγων) παρέστη κατά την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο που αναβλήθηκε η συζήτηση της παραπάνω αγωγής δεν αρκεί για την θεραπεία της έλλειψης της επίδοσης αυτής (αγωγής), αφού μόνη η προσέλευση αυτού στην εν λόγω δίκη χωρίς την συμμετοχή του στην συζήτηση αυτής, δεν θεραπεύει την έλλειψη της επίδοσης (ΕφΠειρ 643/2009, ΕΝαυτΔ 2009.450, ΕφΑθ 3470/1996, ό.π., ΜΠρΑρτ 32/1993, Αρμ 1993.235). Συνεπώς, το προβληθέν από τον εναγόμενο αίτημα συνεκδίκασης κρίνεται απορριπτέο ως μη νόμιμο.
Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 106, 159 παρ. 3 και 160 παρ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η παράβαση διάταξης, που ρυθμίζει τη διαδικασία, και ιδίως τον τύπο κάποιας διαδικαστικής πράξης, συνεπάγεται την ακυρότητά της, την οποία πάντοτε απαγγέλλει το δικαστήριο, μόνο στην περίπτωση κατά την οποία αυτό, χωρίς να διατάξει αποδείξεις, αλλά ακολουθώντας τους κανόνες της ελεύθερης απόδειξης, κρίνει, ότι η παράβαση προκάλεσε βλάβη, στον προτείνοντα διάδικο, που δεν μπορεί να αποκατασταθεί διαφορετικά παρά μόνο με την κήρυξη της ακυρότητας. Θεωρείται πάντως, ότι δεν υπάρχει δικονομική βλάβη στην περίπτωση, κατά την οποία παραβιάστηκαν διατάξεις, που ρυθμίζουν τη διαδικασία, όταν από την σημειωθείσα παράβαση δεν επηρεάζεται, ούτε ήταν δυνατό να επηρεαστεί η δυνατότητα και η προϋπόθεση της άμυνας του διαδίκου. Επίσης, δεν υπάρχει δικονομική βλάβη από τη μη επίδοση ή μη προσήκουσα επίδοση του δικογράφου στο διάδικο, όταν αυτός παρέστη στη συζήτηση (ΑΠ 1219/2007, ΕφΔωδ 12/2014, ΠΠρΑθ 2272/2010, δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Ο εναγόμενος προέβαλε την ένσταση έλλειψης παθητικής νομιμοποίησης με τον ισχυρισμό ότι η αγωγή αντί να στρέφεται εναντίον του ως εκμισθωτή, στρέφεται εναντίον του πατέρα του, στην οικία του οποίου και έγινε η επίδοση αυτής. Η ένσταση αυτή κρίνεται απορριπτέα για τον λόγο ότι, ναι μεν ο εναγόμενος και ο πατέρας του φέρουν το ίδιο όνομα, επώνυμο και πατρώνυμο, πλην όμως στην περίπτωση της κρινομένης αγωγής δεν προκύπτει σύγχυση ως προς την ταυτότητα του εναγομένου, αφού στο δικόγραφό της αναγράφεται δίπλα στο όνομα του εναγομένου και ο αριθμός φορολογικού μητρώου του τελευταίου, ο οποίος συμπίπτει με τον αναγραφόμενο Α.Φ.Μ. δίπλα στο όνομα του εκμισθωτή στο από 01-12-2012 μισθωτήριο συμφωνητικό, η επίδοση δε της αγωγής έγινε στον πατέρα του εναγομένου υπό την ιδιότητά του ως συνοίκου του εναγομένου και όχι ως αντιδίκου του ενάγοντος. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, ο εναγόμενος προέβαλε και τον ισχυρισμό της ακυρότητας της επίδοσης, διότι η αγωγή δεν επιδόθηκε στην δική του οικία, επί της οδού ***, αλλά στην οικία του πατέρα του, στην οδό ***, με αποτέλεσμα αυτός να υποστεί δικονομική βλάβη, αφού δεν είχε τον υπό του νόμου προβλεπόμενο χρόνο για να ενημερωθεί σχετικά και να ετοιμάσει την υπεράσπισή του. Και ο ισχυρισμός αυτός κρίνεται απορριπτέος, καθώς, ανεξάρτητα από το νομότυπο ή μη της γενόμενης επίδοσης, το γεγονός ότι ο εναγόμενος κατά τη συζήτηση της ένδικης αγωγής εκπροσωπήθηκε νόμιμα στο ακροατήριο από πληρεξούσιο δικηγόρο ο οποίος κατέθεσε έγγραφες προτάσεις, οι οποίες απαντούν στην ουσία της υπόθεσης, αποδεικνύει, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη, ότι δεν έχει υποστεί καμία δικονομική βλάβη, οπότε το παρόν Δικαστήριο πρέπει να προχωρήσει κανονικά στην εξέταση της ενώπιον του εισαγόμενης υπόθεσης.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 599 παρ. 1, 592, 594, 330, 297, 298 ΑΚ και 216 παρ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι προκειμένου για αγωγή που ασκείται από τον εκμισθωτή μετά τη λήξη της μίσθωσης κατά του μισθωτή προς καταβολή αποζημίωσης για φθορές που προκλήθηκαν από τον τελευταίο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, για την πληρότητα του δικογράφου της, θα πρέπει να εκτίθενται σ’ αυτή με λεπτομέρεια οι βλάβες κατ’ είδος και έκταση, οι αντίστοιχες ενέργειες (πράξεις) που απαιτούνται για την αποκατάστασή τους, καθώς και τα αντίστοιχα επιμέρους ποσά που αντιστοιχούν σε καθεμία επιμέρους εργασία αποκατάστασης κάθε βλάβης, δηλαδή χωριστά η δαπάνη για την αγορά των αναγκαίων υλικών (ποσότητα, ποιότητα αυτών) και χωριστά η δαπάνη για την αμοιβή της απαιτούμενης κάθε επιμέρους εργασίας (αριθμός, ειδικότητα προσωπικού και ημέρες απασχόλησης) για την αποκατάσταση των εν λόγω ζημιών. Στην περίπτωση που δεν περιέχει τα παραπάνω στοιχεία, η αγωγή είναι ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως και απορριπτέα, ως αόριστη (ΕφΠειρ 334/2014, ΕφΑθ 2428/2012, ΜΠρΑθ 398/2016, ΜΠρΠειρ 1620/2014, δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 262 του ΚΠολΔ, η ένσταση ως αυτοτελής πραγματικός ισχυρισμός που περιέχει πραγματικά περιστατικά διάφορα από εκείνα που αποτελούν την ιστορική βάση της αγωγής και με τα οποία επιδιώκεται η προσωρινή ή οριστική απόρριψη της αγωγής ή η αναβολή της απάντησης σ’ αυτήν, πρέπει να περιλαμβάνει ορισμένη αίτηση και σαφή έκθεση των γεγονότων που την θεμελιώνουν (βλ. ΑΠ 1502/2001 ΕλλΔνη 44.1604, ΑΠ 485/2001 ΕλλΔνη 43.384, ΕφΑθ 3338/2001 ΕλλΔνη 42.1378). Δηλαδή, για να κριθεί ότι επιδέχεται δικαστική εκτίμηση πρέπει να περιέχει στοιχεία ανάλογα προς εκείνα που είναι αναγκαία για την τυπική παραδοχή και συνακόλουθα δικαστική εκτίμηση της αγωγής (βλ. ΕφΑθ 1249/2003 ΕλλΔνη 45.1073, ΕφΑθ 9577/1986 Δ 18.376). Αν τα γεγονότα που αποτελούν την ιστορική βάση της υπό δικονομική έννοια ένστασης είτε συνιστούν το «πραγματικό» ουσιαστικού, είτε το «πραγματικό» δικονομικού κανόνα, δεν εκτίθενται κατά τρόπο πλήρη ή δεν συνάπτονται με ορισμένο αίτημα, η ένσταση απορρίπτεται ως αόριστη (βλ. ΕφΑθ 1249/2003, ό.π., ΕφΑθ 7045/1990 ΕλλΔνη 31.1518, ΜΠρΑθ 2097/2007 ΕφΑΔ 2009.289). Συνεπώς, τα όσα εκτέθηκαν ως άνω για το ορισμένο της αγωγής αποζημίωσης για φθορές στο μίσθιο, ισχύουν και όταν ο εκμισθωτής ασκείτην αξίωσή του για τις φθορές ή τις αυθαίρετες μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης,με ένσταση συμψηφισμού, άλλως η τελευταία απορρίπτεται, και αυτεπαγγέλτως, ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας.
Με καταχωρηθείσα στα ταυτάριθμα προς την παρούσα απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως προφορική δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου του στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου και τις κατατεθείσες επί της έδρας ενώπιον του Δικαστηρίου προτάσεις του, ο εναγόμενος προβάλλει τη στηριζόμενη στις ρυθμίσεις των άρθρων 440 επ. ΑΚ καταλυτική της υπό κρίση αγωγής ένσταση συμψηφισμού της ασκούμενης μέσω της αγωγής αξιώσεως με τις παρατιθέμενες στις προτάσεις του ακόλουθες ομοειδείς και ληξιπρόθεσμες ανταπαιτήσεις αυτού εναντίον του ενάγοντος: α) για διαφορά μεταξύ του συνομολογηθέντος και του πράγματι καταβαλλόμενου από τον ενάγοντα μισθώματος, το συνολικό ποσό των 1.667,45 ευρώ, το οποίο επιμερίζεται σε 473,81 ευρώ για το πρώτο, 327,24 ευρώ για το δεύτερο και 866,40 ευρώ για το τρίτο μισθωτικό έτος, β) για την διαφορά μεταξύ της συνομολογηθείσας και της πράγματι καταβληθείσας από τον ενάγοντα ποινικής ρήτρας για κάθε ημέρα καθυστερήσεως αποδόσεως του μισθίου κατά τη λήξη της μισθώσεως, ποσό 2.059,20 ευρώ και γ) για τη ζημία που υπέστη από τις δαπάνες στις οποίες προέβη για την αποκατάσταση των φθορών που προκλήθηκαν στο μίσθιο, το συνολικό ποσό των 1.375,16 ευρώ, το οποίο αναλύεται σε 359,60 ευρώ για την αντικατάσταση ραγισμένου υαλοπίνακα, 161,20 ευρώ για την αντικατάσταση δύο κατεστραμμένων σητών και 854,36 ευρώ για την αντικατάσταση ενός κλιματιστικού. Η ανωτέρω ένσταση συμψηφισμού, σύμφωνα με τα όσα εκτέθηκαν στην προηγηθείσα στην αρχή της παρούσας νομική σκέψη, είναι ορισμένη και νόμιμη (άρθρα 361, 440 επ. και 574 ΑΚ), και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω στην ουσία της, πλην του σκέλους της εκείνου με το οποίο ζητείται ο συμψηφισμός του ποσού των 1.375,16 ευρώ που δαπάνησε ο εναγόμενος για την αποκατάσταση των φθορών του μισθίου, ως προς το οποίο, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην αμέσως πιο πάνω προηγηθείσα νομική σκέψη, είναι αόριστη και πρέπει να απορριφθεί, καθόσον δεν αναφέρεται χωριστά η απαιτούμενη για κάθε μία φθορά δαπάνη για την αγορά των αναγκαίων υλικών και χωριστά η απαιτούμενη δαπάνη για την αμοιβή της εργασίας, αλλά αναφέρεται, όπως ανωτέρω εκτίθεται, ένα συνολικό ποσό για κάθε φθορά. Σε κάθε περίπτωση ο εναγόμενος προέβαλε την ένσταση ότι η δοθείσα σε αυτόν εγγύηση έχει το χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η οποία κατέπεσε εξαιτίας ακριβώς της κατά τα ως άνω παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης από την πλευρά του ενάγοντος (μη προσήκουσα καταβολή των μισθωμάτων, πρόκληση φθορών στο μίσθιο που δεν οφείλονται στη συνήθη χρήση αυτού). Η εν λόγω ένσταση είναι ορισμένη και νόμιμη, σύμφωνα με τα όσα εκτέθηκαν στην προηγηθείσα στην αρχή της παρούσας νομική σκέψη, και πρέπει και αυτή να εξεταστεί ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της.
Ι. Για τη λήψη της ένορκης βεβαίωσης ενώπιον ειρηνοδίκη ή προξένου απαιτείται αίτηση, διότι πρόκειται για διενέργεια διαδικαστικής πράξης ενώπιον δικαστικής αρχής, που ως τέτοια ενεργεί μόνο κατόπιν αίτησης (ΚΠολΔ 106), κάτι που δεν απαιτείται για τη λήψη της ένορκης βεβαίωσης ενώπιον συμβολαιογράφου. Στην πράξη η αίτηση για τη λήψη της ένορκης βεβαίωσης υποβάλλεται λίγο πριν ή ταυτόχρονα με τη λήψη της τελευταίας. Κατά το νομοθετικό καθεστώς προ του Ν. 4335/2015 το ζήτημα της παράστασης δικηγόρου στη διαδικασία της ένορκης βεβαίωσης δεν ετίθετο. Ο αμιγώς μονομερής χαρακτήρας της ένορκης βεβαίωσης, η μη πρόβλεψη και μη κύρωση, ουσιαστικά, για τη μη προκαταβολή κρατήσεων και εισφορών (προϊσχ. άρθ. 92 §§ 2 & 6 Ν.Δ. 3026/1954: μόνο πειθαρχική κύρωση) και, πάνω απ’ όλα, η δυνατότητα αυτοπρόσωπης παράστασης των διαδίκων στο Ειρηνοδικείο, αν και είχε περιοριστεί μέχρι της αξίας αντικειμένου διαφοράς του ποσού των € 12.000 (προισχ. ΚΠολΔ 94 § 2 περ. α΄, τροποπ. με άρθ. 7 § 1 Ν. 3994/2011), εκμηδένιζε την πρακτική αξία του ζητήματος. Η δυνατότητα καταχώρησης ενστάσεων και αιτήσεων εξαίρεσης κατά του μάρτυρα (ΚΠολΔ 423 § 2), η εξαίρεση από την υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου μόνο στις μικροδιαφορές (ΚΠολΔ 94 § 2 περ. α΄) κι επί επικειμένου κινδύνου (ΚΠολΔ 94 § 2 περ. β΄), καθώς και το απαράδεκτο που ο νόμος προβλέπει επί μη προκαταβολής παρακρατήσεων και εισφορών (άρθ. 61 § 4 Ν. 4194/2013, Κώδικα Δικηγόρων) θέτουν το ζήτημα σε νέο πλαίσιο αναφορικά με τη δικαστηριακή ένορκη βεβαίωση. Αντίστοιχος προβληματισμός δεν τίθεται στη συμβολαιογραφική και την προξενική ένορκη βεβαίωση, αφού στην πρώτη περίπτωση πρόκειται για άμισθο δημόσιο λειτουργό και στη δεύτερη για διοικητική αρχή, όπου η αυτοπρόσωπη παράσταση δεν περιορίζεται κατά νόμο. Το κομβικό ζήτημα είναι κατά πόσον απαιτείται υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου στη δικαστηριακή ένορκη βεβαίωση. Θα μπορούσε να υποστηρίξει κανείς ότι η υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου αφορά μόνο τις διαδικασίες επ’ ακροατηρίου και, υπ’ αυτήν την έννοια, η διαδικασία της ένορκης βεβαίωσης εκφεύγει της υποχρεωτικής παράστασης. Ο ίδιος προβληματισμός θα μπορούσε να αναπτυχθεί και για τη διαδικασία έκδοσης περιουσιακής διαταγής, πληρωμής ή απόδοσης μισθίου, απ’ όπου, ομοίως, απουσιάζει η επ’ ακροατηρίου διαδικασία. Εκεί, όμως, γίνεται παγίως δεκτό ότι εφαρμόζονται τα γενικώς ισχύοντα για την παράσταση δικηγόρου, λύση που, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, πρέπει να γίνει δεκτή και στη διαδικασία της ένορκης βεβαίωσης και μάλιστα κατά μείζονα λόγο, αφού η διαδικασία έκδοσης διαταγής πληρωμής είναι αυτοτελής, η δε αντίστοιχη της ένορκης βεβαίωσης είναι εξ ορισμού παρακολουθηματική άλλης επ’ ακροατηρίου διαδικασίας, όπου εφαρμόζεται ο αποκλεισμός της δυνατότητας αυτοπρόσωπης παράστασης. Ο ειρηνοδίκης στην ένορκη βεβαίωση επιτελεί έργο αντίστοιχο του δικαστή μονομελούς δικαστηρίου ή του ορισμένου δικαστή για την εξέταση μαρτύρων (ΚΠολΔ 237 § 6 εδ. α΄) και, συνεπώς, θα πρέπει να τύχει ανάλογης νομικής αντιμετώπισης. Όπως ο ορισμένος δικαστής για την εξέταση μαρτύρων θα αντιμετωπισθεί ως δικαστήριο κατά τα κοινώς ισχύοντα, έτσι θα πρέπει να αντιμετωπισθεί και ο ειρηνοδίκης στο πλαίσιο της ένορκης βεβαίωσης, αφού μάλιστα αμφότεροι λειτουργούν παρεπομένως άλλης διαδικασίας, μετά ο ένας και πριν ο άλλος, αντίστοιχα. Ότι στον ορισμένο δικαστή για την εξέταση μαρτύρων διεξάγεται συζήτηση, ενώ στον ειρηνοδίκη της ένορκης βεβαίωσης όχι, δεν υποβιβάζει το διαδικαστικό ρόλο του τελευταίου, αφού το ίδιο πρόβλημα αναφύεται και στην έκδοση περιουσιακής διαταγής, για την οποία έγινε λόγος. Στην υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου, πλην των εξαιρέσεων που προβλέπει ο νόμος, και στην ένορκη βεβαίωση συνηγορεί η τελεολογία των νέων ρυθμίσεων για την τακτική διαδικασία, όπου ο περιορισμός της δυνατότητας αυτοπρόσωπης παράστασης σε απλούστερες υποθέσεις (μικροδιαφορές) και για αποτροπή επικείμενου κινδύνου δικαιολογείται από την επέκταση της έγγραφης προδικασίας. Ότι η απαγόρευση της αυτοπρόσωπης παράστασης δεν κάμφθηκε ούτε στη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (Νίκας σε Ερμηνεία ΚΠολΔ των Κεραμέα – Κονδύλη – Νίκα, υπό το άρθρο 94, αρ. 8, σελ. 213, Γ. Ορφανίδης, Καθηγητής Πολιτικής Δικονομίας στη Νομική Σχολή Πανεπιστημίου Αθηνών, «Η ρύθμιση του άρθρου 94 ΚΠολΔ μετά την τροποποίηση που επέφερε ο ν. 4335/2015», Μελέτη δημοσιευμένη στην ιστοσελίδα του Δικηγορικού Συλλόγου Λάρισας, ΑΠ 173/1990, ΕλλΔνη 1991, σελ. 971, ΜΠρΜεσολ 8/2016 Α΄ Δημοσίευση ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕιρΧαν 234/2016 αδημ.), μαρτυρεί την πρόθεση του νομοθέτη για καθολική εφαρμογή του νέου συστήματος παράστασης των διαδίκων, που δεν εντοπίζεται σε μία διαδικασία, αλλά αποτελεί τη βάση στην οποία δομούνται, με κάποιες εξαιρέσεις, όλες οι διαδικασίες, ρόλο που παραδοσιακά επιτελούσε η τακτική διαδικασία. Με βάση τα παραπάνω και από τη στιγμή που η κλήση για τη λήψη ένορκης βεβαίωσης και η αίτηση για την τελευταία αποτελούν δικόγραφα, διότι ενσωματώνουν διαδικαστικές πράξεις, και η παράσταση στη λήψη ένορκης βεβαίωσης είναι παράσταση ενώπιον δικαστηρίου, όπως προαναφέρθηκε, ισχύει και γι’ αυτές η υποχρεωτικότητα παράστασης δικηγόρου, όπως καθιερώνεται στο ΚΠολΔ 94 § 2, που, φυσικά, συνεπάγεται προκαταβολή εισφορών και κρατήσεων του δικηγόρου στο σύλλογο του οποίου είναι μέλος (ΚωδΔικ 61 § 1 εισαγ. εδ.) επί ποινή απαραδέκτου για τις περιπτώσεις που προβλέπεται δηλ. για την αίτηση λήψης της ένορκης βεβαίωσης και την παράσταση στη λήψη της τελευταίας (βλ. το άρθρο του Δικηγόρου Σίμου Σαμαρά, «Οι ένορκες βεβαιώσεις στα πολιτικά δικαστήρια μετά το Ν. 4335/2015», δημοσιευμένο στην ιστοσελίδα «Νομικά και Επίκαιρα», σύμφωνοι και οι Γιαννόπουλος – Τριανταφυλλίδης, ό.π., σελ. 681).
ΙΙ. Από τα άρθρα 159 παρ. 2, 164, 361 ΑΚ σαφώς προκύπτει ότι αν συμφωνήθηκε η τήρηση τύπου για δικαιοπραξία για την οποία δεν απαιτείται η τήρησή του από τον νόμο, οι τροποποιήσεις της εν λόγω δικαιοπραξίας, έστω και αν μεταβάλλουν ουσιώδη όρο της αρχικής ή αν με αυτές διευρύνονται οι υποχρεώσεις των μερών, είναι έγκυρες, έστω και αν γίνουν ατύπως. Τούτο συμβαίνει, επειδή μπορεί με νεότερη συμφωνία, έστω και σιωπηρή, να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση, καθόσον η νεότερη συμφωνία καταργεί αυτήν, περί εγγράφου τροποποιήσεως της αρχικής συμφωνίας (ΑΠ 424/2011, ΑΠ 766/2003 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Έτσι, αν η σύμβαση μίσθωσης κατοικίας, η οποία, σύμφωνα με το νόμο, δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, καταρτιστεί εγγράφως και συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνει εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση. Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 650 παρ. 1 ΚΠολΔ, όπως αυτό ίσχυε πριν την κατάργησή του με το Ν. 4335/2015, το δικαστήριο, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Συνεπώς, σύμφωνα με πάγια νομολογία, στην ειδική αυτή διαδικασία δεν ισχύει ο συμβατικός αποκλεισμός των αποδεικτικών μέσων, όπως η συμφωνία ότι κάθε τροποποίηση της σύμβασης θα αποδεικνύεται εγγράφως. Έτσι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του όλα τα επιτρεπόμενα από το νόμο αποδεικτικά μέσα, μεταξύ των οποίων και τους μάρτυρες, για την απόδειξη της σύστασης ή τροποποίησης της δικαιοπραξίας, για την οποία είχε οριστεί με τη σύμβαση σαν αποδεικτικός τύπος το έγγραφο (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 2162/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1620/2010 ΧρΙΔ 2011.509, ΑΠ 383/2007 ΝοΒ 2008.118, ΑΠ 501/2005 ΕλλΔνη 2005.1462, ΑΠ 495/2002 Δ 2003.634, ΕφΠειρ 438/2015, ΕφΠειρ 549/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 1092/2010 Αρμ 2011.409, ΕφΘεσ 783/2009 ΕΠολΔ 2010.90 με παρατηρήσεις Γ. Ορφανίδη, ΕΠολΔ 2010.92, ΕφΠατρ 862/2004 ΑχαΝομ 2005.109). Πλην όμως, με το Ν. 4335/2015 επήλθε σημαντική νομοθετική μεταβολή και ως προς τις προϋποθέσεις εκτίμησης των αποδεικτικών μέσων που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Έτσι μετά την κατάργηση των άρθρων 650 παρ. 1 και 671 παρ. 1 ΚΠολΔ για τις μισθωτικές και τις εργατικές διαφορές αντίστοιχα, ελλείψει σχετικής ειδικής ρύθμισης εφαρμοστέα από 1.1.2016 τυγχάνει και στις ειδικές διαδικασίες η γενική διάταξη του άρθρου 340 ΚΠολΔ, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το Ν. 4335/2015, στην § 1 του οποίου ορίζεται ότι: «Το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη τα αποδεικτικά μέσα που πληρούν τους όρους του νόμου, σύμφωνα με την προβλεπόμενη αποδεικτική δύναμη του καθενός. Λαμβάνει επίσης υπόψη και εκτιμά ελεύθερα και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου, με την επιφύλαξη των άρθρων 393 και 394». Δηλαδή και στις ειδικές διαδικασίες, όπως και στην τακτική διαδικασία όπως διαμορφώνεται με τις επελθούσες αλλαγές, η λήψη υπόψη και η εκτίμηση αποδεικτικού μέσου που δεν πληροί τους όρους του νόμου τελεί υπό την επιφύλαξη των άρθρων 393 και 394 ΚΠολΔ. Ανατρέπεται συνεπώς η παγιωμένη σήμερα στη νομολογία θέση ότι ο συμβατικός αποκλεισμός των αποδεικτικών μέσων δεν ισχύει στις ειδικές διαδικασίες παραδείγματος χάριν των μισθωτικών διαφορών, αφού δεν θα είναι δυνατόν να ληφθεί υπόψη από το δικαστήριο και σιωπηρή συμφωνία παραίτησης από την αναπροσαρμογή του μισθώματος, για την τροποποίηση του οποίου έχει ορισθεί με τη μισθωτική σύμβαση ως αποδεικτικός τύπος ο έγγραφος, ή μαρτυρική κατάθεση για την απόδειξη συμφωνηθέντος διαφορετικού μισθώματος από το αναγραφόμενο στο μισθωτήριο, καθόσον δεν θα είναι επιτρεπτή στην ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών – στην οποία θα εμπίπτει η μισθωτική αυτή διαφορά –, μαρτυρική κατάθεση που έρχεται σε αντίθεση με το περιεχόμενο εγγράφου, όπως δεχόταν μέχρι σήμερα πάγια η νομολογία (βλ. Δημ. Μπαμπινιώτη «Η ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών κατά τον νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας», ΕΠολΔ 2/2014.226-227). Η επέκταση της εφαρμογής του άρθρου 340 παρ. 1-2 ΚΠολΔ και κατ’ ακολουθίαν των περιορισμών των άρθρων 393-394 ΚΠολΔ και στις ειδικές διαδικασίες, όπου υπό το προϊσχύσαν δίκαιο, η κρατούσα γνώμη δεχόταν το επιτρεπτό της εμμάρτυρης απόδειξης και για την απόδειξη της κατάρτισης συμβάσεων ανεξάρτητα από το οικονομικό τους αντικείμενο, αναμένεται να δημιουργήσει ιδιαίτερα προβλήματα στη δικαστηριακή πρακτική. Στην περίπτωση αυτή η αδιάκριτη εφαρμογή των αποδεικτικών περιορισμών του νέου νόμου μπορεί να ανατρέψει ήδη διαμορφωμένες έννομες σχέσεις εγείροντας περαιτέρω ζητήματα προστασίας της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης. Υπό την έννοια αυτή πρέπει να θεωρηθεί προτιμότερη η επίλυση των σχετικών ερμηνευτικών ζητημάτων υπό το πρίσμα της γενικότερης αρχής του διαχρονικού δικαίου που εκφράζουν τα άρθρα 5 παρ. 2 στ. δ΄ και 20 ΕισΝΚΠολΔ, σύμφωνα με την οποία το παραδεκτό και η δύναμη των αποδεικτικών μέσων κρίνονται κατά το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε κατά το χρόνο γένεσης της αποδεικτέας έννομης σχέσης, ώστε να μην αποστερηθούν οι ενδιαφερόμενοι κάποιου αποδεικτικού μέσου που ήταν παραδεκτό κατά το χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας (ΟλΑΠ 954/1972 Δ 1973.594, ΑΠ 1645/1995 ΕλλΔνη 1998.828, ΑΠ 1475/1983 ΝοΒ 1984.1204, ΑΠ 587/1977 ΝοΒ 1978.207, Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας (-Κουσούλης), άρθ. 20 ΕισΝΚΠολΔ, αριθ. 2). Υπέρ της ερμηνευτικής εκδοχής αυτής συνηγορεί και το γεγονός ότι το άρθρο 9ο παρ. 4 ν. 4335/2015 καθορίζει μεν τον χρόνο έναρξης ισχύος των νέων διατάξεων (άρα κατά το μέτρο που ο νόμος δεν διακρίνει και των ρυθμίσεων της απόδειξης) χωρίς να εισάγει ειδικό διαχρονικού δικαίου κανόνα αναφορικά με τα επιτρεπτά αποδεικτικά μέσα για την απόδειξη εννόμων σχέσεων που συνάφθηκαν πριν το ν. 4335/2015. Η γενικευμένη αναγνώριση της εφαρμογής του άρθρου 340 παρ. 1 ΚΠολΔ και για την απόδειξη εννόμων σχέσεων που καταρτίσθηκαν πριν την έναρξη της ισχύος του ν. 4335/2015, θα απέληγε δηλαδή σε μια ιδιόρρυθμη οπισθενέργεια των σχετικών διατάξεων κατά τρόπο που η κανονιστική τους εμβέλεια να ανατρέχει προ της 1.1.2016. Ανάλογη ερμηνευτική λύση θα μπορούσε να θεωρηθεί αντίθετη όχι μόνον προς το πνεύμα των ρυθμίσεων των παρ. 1 και 4 του άρθρου 9ου ν. 4335/2015, αλλά και προς το γράμμα του άρθρου 9ου παρ. 4 ν. 4335/2015. Η εφαρμογή της παραπάνω αρχής στην εξεταζόμενη περίπτωση θα επέτρεπε π.χ. την απόδειξη μιας μίσθωσης που καταρτίσθηκε πριν την 1.1.2016 με μάρτυρες, δεδομένου ότι κατά το δίκαιο που ίσχυε στο χρόνο σύναψης της σύμβασης συγχωρούνταν η χρήση του εμμάρτυρου μέσου για την απόδειξη της αποδεικτέας έννομης σχέσης (βλ. Π. Γιαννόπουλο – Χ. Τριανταφυλλίδη, Οι τροποποιήσεις του ν. 4335/2015 στον ΚΠολΔ στο πεδίο του δικαίου της αποδείξεως, ΕλλΔνη 2016, σελ. 665 επ. (676).
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά συνεδρίασης του Δικαστηρίου τούτου, όλα γενικά και χωρίς εξαίρεση τα έγγραφα που επικαλούνται και νόμιμα προσκομίζουν οι διάδικοι, είτε προς άμεση απόδειξη είτε προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, χωρίς όμως να λαμβάνονται υπόψη οι προσκομιζόμενες από τον ενάγοντα υπ’ αριθμ. 308/2-3-2017 και 309/2-3-2017 ένορκες βεβαιώσεις των μαρτύρων *** του *** και *** του *** αντίστοιχα, ενώπιον της Ειρηνοδίκη Ηρακλείου, οι οποίες απαράδεκτα ελήφθησαν χωρίς την παράσταση πληρεξούσιου δικηγόρου του αιτούντος τη λήψη της ένορκης βεβαίωσης (νυν ενάγοντος), σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα υπό στοιχ. Ι μείζονα σκέψη, και ως εκ τούτου συνιστούν ανυπόστατο αποδεικτικό μέσο το οποίο δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη ούτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, απ’ όσα οι ίδιοι οι διάδικοι ρητώς ή εμμέσως συνομολογούν, από τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνονται υπόψη από το Δικαστήριο και χωρίς απόδειξη και από τη διαδικασία γενικότερα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 01-12-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ο εναγόμενος εκμίσθωσε στον ενάγοντα ένα διαμέρισμα, εμβαδού 76 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στον τρίτο όροφο πολυκατοικίας που κείται στα Χανιά, επί της οδού *** αρ. ***, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατοικία. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για το χρονικό διάστημα από 01-12-2012 έως 30-11-2015 και το μηνιαίο μίσθωμα, προκαταβαλλόμενο το πρώτο τριήμερο κάθε μήνα, καθορίστηκε στο ποσό των 450,00 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 3% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος του προηγούμενου έτους. Κατά τη σύναψη της ως άνω μισθώσεως, ο ενάγων μισθωτής κατέβαλε, σύμφωνα με τον υπ’ αριθμόν 4 όρο της συμβάσεως, στον εναγόμενο εκμισθωτή το ποσό των 450,00 ευρώ, ως εγγυοδοσία για την εκ μέρους του τήρηση των όρων της μισθώσεως, που θα αναπροσαρμοζόταν στη διάρκεια της μισθώσεως επί τη βάσει του τρέχοντος μισθώματος και θα επιστρεφόταν κατά τη λύση της άτοκα σε αυτόν (μισθωτή) μετά την απόδοση του μισθίου και την εκπλήρωση του συνόλου των οφειλών του προς τον εκμισθωτή. Κατά το δεύτερο μισθωτικό έτος, ήτοι από 01-12-2013 μέχρι 30-11-2014, το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε με βάση τα συμφωνηθέντα στο ποσό των 463,50 ευρώ. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι κατά την έναρξη του τρίτου μισθωτικού έτους, συμφωνήθηκε προφορικά μεταξύ των διαδίκων για το έτος αυτό, ήτοι για το χρονικό διάστημα από 01-12-2014 μέχρι 30-11-2015, να μειωθεί το μίσθωμα στο ποσό των 440,00 ευρώ, με ταυτόχρονη κατάργηση του όρου περί ετήσιας αύξησης του μισθώματος σε ποσοστό 3%. Η ως άνω προφορική τροποποιητική συμφωνία, η οποία είναι έγκυρη, χωρίς να απαιτείται η τήρηση του έγγραφου τύπου, αφού ο έγγραφος τύπος για κάθε τροποποίηση της επίδικης σύμβασης ορίστηκε από τα μέρη ως αποδεικτικός και όχι ως συστατικός (βλ. όρο 16 του συμφωνητικού μίσθωσης), μπορεί να αποδειχτεί, όχι μόνο εγγράφως όπως ορίζει το συμφωνητικό, αλλά και με μάρτυρες, λόγω του ισχύοντος κατά τον χρόνο κατάρτισης της τροποποιητικής συμφωνίας (αποδεικτέας έννομης σχέσης) άρθρου 650 § 1 του ΚΠολΔ, προτού αυτό καταργηθεί με το Ν. 4335/2015 από 1.1.2016 (βλ. υπό στοιχ. ΙΙ μείζονα σκέψη). Η κατάθεση του μάρτυρα απόδειξης είναι σαφής ως προς την ύπαρξη της ως άνω συμφωνίας για μείωση του ύψους του καταβλητέου μηνιαίου μισθώματος από 01-12-2014 και μετά, το γεγονός δε ότι δεν υπογράφηκε σχετικό έγγραφο που να αποδεικνύει αυτή τη συμφωνία, δεν μπορεί να οδηγήσει το δικαστήριο σε αντίθετη κρίση. Άλλωστε, ουδέποτε μέχρι την άσκηση της κρινόμενης αγωγής ο εναγόμενος αξίωσε από τον ενάγοντα την καταβολή μηνιαίου μισθώματος μεγαλύτερου των 440,00 ευρώ, επειδή ακριβώς υπήρχε η άνω συμφωνία. Μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου διάρκειας της μίσθωσης (30-11-2015), ο ενάγων-μισθωτής εξακολούθησε να κάνει χρήση του μισθίου ακινήτου, με τη γνώση και χωρίς εναντίωση του εναγομένου-εκμισθωτή, με αποτέλεσμα να χωρήσει σιωπηρή αναμίσθωση (άρθρο 611 ΑΚ), ήτοι νέα μίσθωση με τους ίδιους όρους της παλιάς, αορίστου όμως πλέον χρόνου (ΑΠ 1720/2002 ΧρΙΔ 2003.238, ΑΠ 479/2001 ΕλλΔνη 43.437, ΕφΑθ 3584/2013 ΕλλΔνη 2014.170, ΕφΑθ 660/2009 ΕλλΔνη 2011.240). Ως εναντίωση, κατά την έννοια του άρθρου 611 ΑΚ, νοείται η δήλωση του εκμισθωτή, ότι δεν στέργει στην ανανέωση της μίσθωσης είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους, η οποία, ως μονομερής απευθυντέα δήλωση, για την οποία δεν προβλέπεται συστατικός τύπος, μπορεί να είναι όχι μόνο ρητή, αλλά και σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει η βούληση του εκμισθωτή, ότι δεν δέχεται την συνέχιση της χρήσης του μισθίου από το μισθωτή είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί εκτός από την αγωγή απόδοσης του μισθίου και η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβαλλόταν μέχρι την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης (ΑΠ 1809/2012, ΑΠ 528/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Στην προκειμένη περίπτωση από πουθενά δεν αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος εναντιώθηκε, έστω και σιωπηρά, στην ανανέωση της μίσθωσης για αόριστο χρόνο και μάλιστα με τους ίδιους όρους που ίσχυαν κατά το χρόνο λήξης της παλιάς μίσθωσης, καθώς ούτε αγωγή απόδοσης του μισθίου άσκησε, ούτε αξίωσε την καταβολή μεγαλύτερου μισθώματος, αλλά αντιθέτως συνέχισε να εισπράττει κανονικά κάθε μήνα το ποσό των 440,00 ευρώ ως μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό είχε διαμορφωθεί κατά τον χρόνο λήξης της συμβατικής διάρκειας της αρχικής μίσθωσης. Η ύπαρξη του υπ’ αριθμ. 15 όρου στο συμφωνητικό, με τον οποίο αποκλείστηκε απολύτως η σιωπηρή αναμίσθωση ή η σιωπηρή παράταση του χρόνου της μισθώσεως, δεν μπορεί να οδηγήσει σε αντίθετη κρίση του Δικαστηρίου, καθώς η σιωπηρή αναμίσθωση είναι δυνατή και σε περίπτωση που αυτή απαγορεύεται με ρητό όρο στο μισθωτήριο, τούτο δε διότι ο όρος αυτός μπορεί να θεωρηθεί ότι τροποποιήθηκε με ρητή ή σιωπηρή μεταγενέστερη συμφωνία των μερών (ΑΠ 1614/1992 ΕλλΔνη 35.411, Κατράς, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, 10η έκδοση, 2012, σελ. 150, με περαιτέρω παραπομπές σε θεωρία). Η ανωτέρω μίσθωση λύθηκε εν τέλει στις 31-03-2016 συνεπεία της από 01-02-2016 προφορικής καταγγελίας της εκ μέρους του ενάγοντος-μισθωτή. Από τα προσκομιζόμενα αποδεικτικά κατάθεσης της *** (και ένα της ***) προκύπτει ότι ο ενάγων κατέβαλε για μισθώματα κατά τα τρία έτη που διήρκεσε η αρχική μίσθωση, πριν την σιωπηρή ανανέωσή της, τα ακόλουθα ποσά: α) για το πρώτο μισθωτικό έτος (από 01-12-2012 έως 30-11-2013) 5.224,15 ευρώ, ήτοι 175,85 ευρώ λιγότερα σε σχέση με το καταβλητέο ποσό των (450 Χ 12 =) 5.400 ευρώ, β) για το δεύτερο μισθωτικό έτος (από 1-12-2013 έως 30-11-2014) 5.103,10 ευρώ, ήτοι 458,90 ευρώ λιγότερα σε σχέση με το καταβλητέο ποσό των (463,50 Χ 12 =) 5.562,00 ευρώ και γ) για το τρίτο μισθωτικό έτος (από 1-12-2014 έως 30-11-2015) 5.265,00 ευρώ, ήτοι 15,00 ευρώ λιγότερα σε σχέση με το καταβλητέο ποσό των (440 Χ 12 =) 5.280,00 ευρώ και άρα συνολικά για το χρονικό διάστημα από 01-12-2012 έως 30-11-2015 κατέβαλε για μισθώματα 15.592,25 ευρώ, ήτοι 634,75 ευρώ λιγότερα σε σχέση με το συνολικά καταβλητέο ποσό των 16.227,00 ευρώ. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι ο ενάγων κατέβαλε μαζί με το λογαριασμό της Δ.Ε.Η. για το επίδικο μίσθιο ακίνητο, το ποσό των 669,12 ευρώ για το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (Ε.Ε.Τ.Α.) του έτους 2013 (βλ. προσκομιζόμενους λογαριασμούς της Δ.Ε.Η.), το οποίο, σύμφωνα με την υποπαράγραφο Α7 του Ν. 4152/2013, βαρύνει τον κύριο ή τον επικαρπωτή του ακινήτου (παρ. 3), πλην όμως καταβάλλεται μαζί με το λογαριασμό κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος από τον χρήστη του ακινήτου, σε περίπτωση δε που ο χρήστης είναι μισθωτής, εφόσον αποδεικνύει την καταβολή του Ε.Ε.Τ.Α., επέρχεται αυτοδικαίως συμψηφισμός με οφειλόμενα ή μελλοντικά μισθώματα, κατισχύουσας της προηγούμενης ρύθμισης κάθε άλλης αντίθετης συμφωνίας των συμβαλλόμενων μερών, με εξαίρεση τις συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης του ν. 1665/1986 (Α` 194), στις οποίες ο μισθωτής έχει το δικαίωμα αγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της μίσθωσης (παρ. 4), συμψηφιζομένου, κατόπιν τούτων, του ποσού αυτού των 669,12 ευρώ με το ποσό των 634,75 ευρώ για οφειλόμενα μισθώματα, παρά την ρητή συμβατική πρόβλεψη με τον 12ο όρο του μισθωτηρίου για την μετακύλιση του βάρους πληρωμής των πάσης φύσεως τελών, φόρων και εισφορών που αφορούν το μίσθιο στον μισθωτή, ο οποίος υποχωρεί έναντι της ως άνω διάταξης αναγκαστικού δικαίου (βλ. ΕφΘεσ 2541/2013, ΜΠρΠατρ 385/2014, ΕιρΚιλκ 86/2015, δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), αποσβεσθείσης κατ’ αυτό τον τρόπο της οφειλής των 634,75 ευρώ από υπόλοιπα μισθωμάτων των τριών πρώτων μισθωτικών ετών. Πρέπει συνεπώς να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμη η ένσταση συμψηφισμού του εναγομένου κατά το πρώτο σκέλος της που αφορά ανταπαίτησή του από οφειλόμενα μισθώματα. Απορριπτέα όμως κρίνεται η ένσταση συμψηφισμού του εναγομένου και κατά το δεύτερο σκέλος της που αφορά ανταπαίτηση καταβολής ποινικής ρήτρας για το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την επομένη της λήξης της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης (01-12-2015) μέχρι την αποχώρηση του ενάγοντος-μισθωτή από το μίσθιο (31-03-2016), κατ’ εφαρμογή του 10ου όρου του μισθωτηρίου συμφωνητικού, ο οποίος προβλέπει ότι σε περίπτωση άρνησης του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή κατά την λήξη της μίσθωσης, ο πρώτος υποχρεούται σε καταβολή προς τον δεύτερο ποσού ίσου προς το 1/15 του μηνιαίου μισθώματος για κάθε μέρα καθυστέρησης σαν ποινική ρήτρα, τούτο δε διότι, όπως ήδη εκτέθηκε παραπάνω, μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης (τριετίας), στις 30-11-2015, συνήφθη σιωπηρά νέα μίσθωση αορίστου χρόνου με το ίδιο έως τότε καταβαλλόμενο μίσθωμα (440 ευρώ), η οποία έληξε στις 31-03-2016 έπειτα από εμπρόθεσμη καταγγελία του ενάγοντος κατ’ άρθρο 609 ΑΚ, από τα προσκομιζόμενα δε αποδεικτικά κατάθεσης της *** προκύπτει ότι κατά το διάστημα αυτό ο ενάγων κατέβαλλε κανονικά κάθε μήνα το μίσθωμα των 440,00 ευρώ και άρα συνολικά το ποσό των 1.760,00 ευρώ (440 ευρώ Χ 4 μήνες). Ο εναγόμενος διατείνεται ότι μετά την αποχώρηση του μισθωτή-ενάγοντος από το μίσθιο ακίνητο διαπίστωσε ράγισμα σε υαλοπίνακα του μισθίου, ο οποίος είναι τοποθετημένος σε παράθυρο σταθερό (μη ανοιγοκλεινόμενο), στην πρόσοψη του διαμερίσματος, ευρισκόμενο σε εξωτερική διαγώνια τοιχοποιία κατασκευασμένη από οπτοπλινθοδομή, αποδίδει δε την φθορά του υαλοπίνακα στο ψυγείο που διατηρούσε ο ενάγων στο μίσθιο ακίνητο, το οποίο, στην προσπάθεια του τελευταίου να το μετακινήσει από την θέση του για να το μεταφέρει εκτός του διαμερίσματος κατά την αποχώρησή του από αυτό, έπεσε και προσέκρουσε στον υαλοπίνακα προκαλώντας το ράγισμα. Ο ισχυρισμός αυτός θα πρέπει να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμος για τους ακόλουθους λόγους: Καταρχήν, το ράγισμα που πράγματι υπήρχε στον υαλοπίνακα, καθ’ ομολογίαν και του ίδιου του ενάγοντος, ήταν ανεπαίσθητο και μόνο αν κατέβαλλε κάποιος ιδιαίτερη προσοχή μπορούσε να το διαπιστώσει (βλ. προσκομιζόμενες από τον ενάγοντα φωτογραφίες του διαμερίσματος), γεγονός που δεν συνάδει με το αφήγημα περί πρόσκρουσης του ψυγείου σε αυτόν, αφού, εάν είχε προσκρούσει στον υαλοπίνακα ένα αντικείμενο τόσο βαρύ όσο το ψυγείο, θα υπήρχε στο σημείο της πρόσκρουσης όχι απλά ράγισμα αλλά θραύση εκτεινόμενη σε όλη την επιφάνεια του υαλοπίνακα, η οποία θα μπορούσε να γίνει αμέσως αντιληπτή από τον οποιονδήποτε. Άλλωστε από κανένα στοιχείο δεν αποδείχθηκε ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι η έκταση της ζημίας στον υαλοπίνακα ήταν τέτοια, ώστε να χρήζει αυτός αντικατάστασης, καθώς ο εναγόμενος δεν επικαλείται ούτε προσκομίζει οποιοδήποτε παραστατικό από το οποίο να προκύπτει ότι πράγματι προέβη στην αντικατάσταση ή έστω στην απλή επισκευή του υαλοπίνακα. Επιπλέον, από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα του ενάγοντος σαφώς προέκυψε ότι το ράγισμα υπήρχε ήδη τουλάχιστον πέντε μήνες προτού λήξει η μίσθωση και αποχωρήσει ο ενάγων από το μίσθιο (31-03-2016), με αποτέλεσμα να μη μπορεί αυτό να αποδοθεί στην πλημμελή μεταφορά του ψυγείου κατά την διάρκεια της μετακόμισης. Η εν λόγω φθορά θα πρέπει να αποδοθεί σε γεγονός για το οποίο ο ενάγων-μισθωτής δεν υπέχει ευθύνη και συγκεκριμένα σε εξαρχής πλημμελή κατασκευή του υαλοπίνακα (κακή τοποθέτηση από το υπεύθυνο συνεργείο, κρύσταλλο χαμηλής αντοχής που δεν καλύπτει τις απαιτούμενες προδιαγραφές), που ως αποτέλεσμα έχει με την παραμικρή δόνηση (π.χ. μεγάλη ανεμοπίεση λόγω ισχυρών ανέμων, ικανοποιητικής έντασης σεισμική δόνηση κ.α.) το τζάμι να υπερβαίνει τα όρια θραύσης του (βλ. την με χρονολογία Μάρτιος 2017 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού ***). Περαιτέρω, οι καταστροφές που ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι διαπίστωσε σε δύο από τις συνολικά έξι σήτες των παραθύρων, καθώς και σε ένα κλιματιστικό μάρκας ***, που υποχρεώθηκε να αντικαταστήσει, καταρχήν δεν αποδείχθηκαν, καθώς ο εναγόμενος και σε αυτή την περίπτωση δεν προσκομίζει παραστατικά από τα οποία να προκύπτει η αντικατάστασή τους (σητών και κλιματιστικού), σε κάθε πάντως περίπτωση το Δικαστήριο κρίνει ότι, ακόμα και αν υπάρχουν, οι καταστροφές αυτές οφείλονται στη συνήθη χρήση του μισθίου, καθώς, όπως προκύπτει από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα του εναγομένου, αυτό κατοικείται αδιαλείπτως από διάφορους μισθωτές από το έτος 2004 που ολοκληρώθηκε η κατασκευή του. Απ’ όλα τα ως άνω εκτεθέντα προέκυψε ότι ουδεμία παραβίαση των όρων της μισθωτικής σύμβασης χώρησε από την πλευρά του ενάγοντος και ως εκ τούτου θα πρέπει να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμη και η δεύτερη ένσταση του εναγομένου, ότι η δοθείσα σε αυτόν εγγύηση έχει το χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η οποία κατέπεσε εξαιτίας της παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης από την πλευρά του ενάγοντος (μη προσήκουσα καταβολή των μισθωμάτων, πρόκληση φθορών στο μίσθιο που δεν οφείλονται στη συνήθη χρήση αυτού), κατ’ εφαρμογή του 17ου όρου του συμφωνητικού μίσθωσης, ο οποίος προβλέπει ότι στις περιπτώσεις παράβασης από τον μισθωτή των όρων της σύμβασης, καταπίπτει σαν ποινική ρήτρα υπέρ του εκμισθωτή η εγγύηση που δόθηκε από το μισθωτή. Ενόψει τούτων, ο εναγόμενος έχει υποχρέωση αποδόσεως στον ενάγοντα της καταβληθείσας απ’ αυτόν εγγύησης λόγω λύσεως της συμβάσεως μισθώσεως συνεπεία της ασκηθείσας απ’ αυτόν (ενάγοντα) καταγγελίας και αποχωρήσεώς του από το μίσθιο στις 31-03-2016. Κατ’ ακολουθία όλων των ανωτέρω, πρέπει η αγωγή να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των 450,00 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της λήξης της επίδικης μίσθωσης, ήτοι από 01-04-2016, μέχρι την πλήρη εξόφληση. Επειδή η καθυστέρηση της εκτέλεσης, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, δεν θα επιφέρει σημαντική ζημία στον ενάγοντα, ούτε συντρέχουν εξαιρετικοί γι’ αυτό λόγοι, πρέπει να απορριφθεί το αγωγικό αίτημα για κήρυξη της απόφασης προσωρινά εκτελεστής. Τα δικαστικά έξοδα του ενάγοντος, κατόπιν σχετικού αιτήματός του (άρθρο 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), βαρύνουν τον εναγόμενο (άρθρο 176 ΚΠολΔ).
ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ
Είναι, αν μη τι άλλο, ευτυχἠς συγκυρία να βλέπει κανείς το έργο του να παραπέμπεται και να ακολουθείται από τη νομολογία, γιατί αυτό έμπρακτα όχι μόνο καταδεικνύει τη χρησιμότητα και την ορθότητα των εκτιθέμενων απόψεων, αλλά αποτελεί ενθάρρυνση για τη συνέχιση της επιστημονικής προσπάθειας, λόγος για τον οποίο αποδίδουμε τις οφειλόμενες ευχαριστίες. Στο κείμενο της απόφασης που παρατέθηκε παραπάνω έχουν επισημανθεί, με πλαγιογραφή, τα παρατιθέμενα αποσπάσματα από το άρθρο μας «Οι ένορκες βεβαιώσεις στα πολιτικά δικαστήρια μετά το Ν. 4335/2015 – Γ΄ μέρος» .
Νομικά και επίκαιρα 